Kira Sözleşmelerinin Yenilenmesi Durumunda Uygulanacak Kira Artış Oranı

Borçlar Kanununda kira sözleşmesi yenileme zam oranı ilgili 344 maddesinde: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere taraflar kira artış oranını sözleşmede, kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek şartıyla kararlaştırabilirler. Bu hüküm Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının her ikisi içinde geçerlidir.

Kira Sözleşmeleri ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira Sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” olarak tanımlanmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin geçerliliği bakımından herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Dolayısıyla kural olarak, konusu ister taşınır ister taşınmaz olsun, taraflar sözleşmeyi sözlü, yazılı ya da resmi şekilde örneğin noter aracılığı ile yapabilirler.

Kira Sözleşmesi İmzalanırken Dikkate Alınması Gereken Hususlar

Kiracı ve mülk sahibinin Ad- Soyad- TC Numarası gibi kişisel bilgilerin doğru ve eksiksiz sözleşmeye yazılmalıdır. Kira sözleşmesinin her sayfası kiracı ve mülk sahibi tarafından imzalanmalıdır. Kira zammında yapılacak artışın ne zaman ve hangi oranda yapılacağı kararlaştırılmalı ve sözleşmede hüküm altına alınmalıdır. Kiralanan mülkün bilgileri (adres,kat,daire numarası vb.) açık bir şekilde sözleşmede yer almalıdır. Mülk sahibi tarafından alınan depozito ile ilgili detaylar sözleşmede ayrıntılı olarak yer almalıdır. Kiralanan mülkün aylık ve yıllık kira bedeli, hem yazıyla hem de rakamla ifade edilerek sözleşmede belirtilmelidir. Sözleşmenin geçerlilik süresi kira sözleşmelerinde belirtilmelidir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyerinin kiralarında sözleşmenin sona ermesi bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Bildirim Yoluyla

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Dava Yoluyla

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle

1. Gereksinim, yeniden inşa ve imar Türk Borçlar Kanunu Madde 350: “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. “
2. Yeni malikin gereksinimi Türk Borçlar Kanunu Madde 351: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

Türk Borçlar Kanunu Madde 352: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Bir Örnek Üzerinden Açıklamak Gerekirse

İki kişi arasında 2021 yılında bir konut için kira sözleşmesi imzalanmış ve sözleşme yenilenecek olsun. Sözleşmede ise kira artış oranı “Üfe+Tüfe/2” olarak kararlaştırılmış olsun. 2022 yılının Üfe oranına baktığımızda bu oran; on iki aylık ortalamalara göre %128,47 2022 yılının Tüfe oranına baktığımızda ise bu oran; on iki aylık ortalamalara göre %72,31 Sözleşme hükmüne göre kira yılının kira artış oranının; 128,47+72,31=200,78 200,78/2=100,39 olması gerekirken Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan “taraflar kira artış oranını sözleşmede, kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek şartıyla kararlaştırabilirler.” hükmü uyarınca bu oran %72,31’i geçemeyecek olup, %100,39’luk olan kira artış oranı geçersiz sayılıp, %72,31’lik kira artış oranı geçerli sayılacaktır.