Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Haricen Satış

TMK m. 706 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı tutulmuştur. Tapulu taşınmazların satışının geçerli olabilmesi için resmi senedin tapu sicil memurları veyahut noter ile birlikte düzenlenmesi ve tarafların karşılıklı iradelerini içermesi gerekmektedir. Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerin kamu düzeni bakımından resmi şekle uygun olarak yapılması zorunlu tutulmuştur.

Giriş

Yapılmış olan sözleşmemin resmi şekilde yapılıp yapılmadığının re’sen gözetilmesi gerekmektedir. Kanunun geçerlilik şartı olarak belirlediği bu hususa aykırı olarak yapılan sözleşmelerin, şekle uyulmadan yapılmasının yaptırımı ise kesin hükümsüzlük olarak öngörülmüştür. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin sözleşmenin şekil eksikliği nedeni ile kesin hükümsüz olması nedeniyle tarafların kural olarak ifayı talep etmesi mümkün değildir. Ancak şekil şartına uymama nedeniyle geçersizliğin ileri sürülmesi; TMK m. 2 uyarınca dürüstlük kuralını ihlal eder nitelikteyse alacaklı tarafa ifayı talep hakkı doğabilmektedir.

Haricen Satışın Tanımı ve Niteliği

Haricen satış kavramı, tapu siciline tescil edilmesi gereken taşınmaz mülkiyetinin devri veya üzerinde aynî hak tesisine ilişkin işlemlerin, taraflar arasında resmi şekle uygun olmaksızın gerçekleştirildiği halleri ifade etmektedir. TMK m. 706, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 237, ve TMK m. 1008 uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devri ancak tapu sicilinde yapılacak tescil ile mümkün olup, resmi şekle uyulmaksızın yapılan her türlü satış işlemi geçersizdir. Bu bağlamda, tapu sicilinde tescil edilmeden gerçekleştirilen bu tür satış işlemleri, geçerli bir mülkiyet devri sonucu doğurmamaktadır.

TMK m. 706 Taşınmazların mülkiyet devri, söz konusu mülkiyetin toplumsal ve ekonomik hayat üzerindeki etkileri nedeniyle, özel bir düzenlemeyi gerektirmiştir. Bu bağlamda, TMK kapsamında taşınmazların mülkiyet devrini belirli şekil şartlarına tabi tutulmuştur. Dolayısıyla, haricen yapılan satış işlemleri, resmi şekil şartına aykırılık teşkil ettiğinden TBK m. 27/I uyarınca kesin hükümsüzdür. Bu düzenlemeler, taşınmazların haricen satışının, hukuken geçerli bir mülkiyet devrine yol açmadığını göstermektedir. Bu tür işlemler sonucunda mülkiyet durumu işlem öncesindeki haliyle devam etmekte olup mülkiyet devri gerçekleşmemektedir.

Haricen Satışın Hukuki Sonuçları

Haricen satış, mülkiyetin devri açısından hukuki bir sonuç doğurmamaktadır. Zira, TMK’nın öngördüğü şekil şartı yerine getirilmeden yapılan bu tür işlemler, mülkiyetin tescil edilmesini sağlamamaktadır. Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemezler ise de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlüdürler. Bu doğrultuda Yargıtay’ın sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verilenlerin geri alınabileceğini ve özellikle satış bedeli kendisine geri ödenmedikçe alıcıdan ecrimisil talep edilemeyeceği yönünde içtihatları bulunmaktadır.

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’na (“KMK”) tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre TMK m. 2 uyarınca açılan tescil davasını kabul edilebileceği duruma değinmek gerekmektedir. Harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için satışa konu taşınmazın KMK’ya tabi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması şartlarının bir arada bulunması gerekmektedir. Bu bağlamda şartlar kısaca aşağıdaki gibidir:

• Haricen satışa konu taşınmazın KMK’ya tabi olarak yapılması gerekmektedir. Taşınmazın arsa, tarla gibi vasıflara sahip olması halinde herhangi bir yapılaşmadan söz edilemeyeceğinden, adi yazılı arsa satışı ya da adi yazılı tarla satışı gibi ilişkilerde bahse konu içtihadın uygulanması mümkün değildir. Aynı şekilde mevcut bir bağımsız bölümün satışında da bahse konu içtihadın uygulanması mümkün değildir.
• Alıcının edimlerini yerine getirmesi şartı güncel yargı kararları ile yumuşatılmış ise de özü itibariyle alıcının, ödemelerin büyük bölümünü yerine getirmesinin ardından tescili talep hakkı doğmaktadır.
• Yargıtay’ın eski kararlarında satışa konu bölümün teslimi şartı aranmış ise de güncel Yargıtay kararları salt teslim şartını aramamaktadır. Zira teslim etmeme hali satıcıdan kaynaklanıyor olabilir. Bu durumda teslim etmeme hali mevcut ise de alıcının kusurundan kaynaklanmayan teslim etmeme halinden alıcı sorumlu tutulmamalıdır.
• Satıcının tescile yanaşmaması şartı esasen her somut olayda mevcut olan bir durumdur. Ancak satıcının tescile hazır olmasına rağmen, alıcının ödemeleri tamamlamaması nedeniyle ya da devralmaya yanaşmaması hallerinin bulunmaması halinde hakkın kötüye kullanımı gündeme gelebilecektir.

Sonuç

Haricen satış, taşınmaz mülkiyetinin devrinde TMK, TBK ve ilgili mevzuatın öngördüğü şekil şartlarını ihlal eden bir işlem olarak hukuken geçersizdir. Tapu siciline tescil edilmeden yapılan bu tür devirler, mülkiyetin devri sonucunu doğurmaz ve taraflar arasında yalnızca kişisel haklardan doğan borç ilişkisi yaratmaktadır. Yargıtay kararları da bu durumu destekleyerek, haricen satışların mülkiyet devrine yol açmayacağı ve ancak tarafların verdiklerini geri alabileceklerini vurgulamaktadır. Bununla birlikte, Yargıtay kararları uyarınca da belirli durumlarda haricen satıştan doğan taleplerin, özellikle tescil ve satış bedelinin geri iadesine ilişkin taleplerin, dürüstlük kuralı, hakkaniyet, denkleştirici adalet ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir.