Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırmasız el atma, idarenin, özel mülkiyete konu bir taşınmaza, kamulaştırma usullerine aykırı bir şekilde “fiilen” veya “hukuki” bir işlemle bedelsiz olarak mülkiyet hakkını sınırlayarak el koymasıdır. İdare, bir kamulaştırma işleminde Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen hukuki prosedürleri uygulayıp mülkiyet hakkı sahibine kamulaştırılan yerin bedelini peşin veya taksit ile ödeyerek kamulaştırma yapmaktadır. Kamulaştırmasız el atmada ise, idare mülkiyet hakkı sahibine hiçbir bedel ödemeden mülkiyet hakkını eylem veya işlemleriyle kendine geçirmektedir.

Fiili El Atma

Fiili el atma; idarenin özel mülkiyete konu taşınmazı (arsa, tarla gibi), kamulaştırma usullerine riayet etmeden, ‘‘kısmen veya tamamen’’, fiili olarak kamu yararına hizmet etmek amacıyla taşınmaz malikine ‘‘ödeme yapmadan’’ zilyetliğine geçirerek taşınmaza el koymasıdır. Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı, idare tarafından hukuka aykırı olarak kısmen veya tamamen kısıtlanmaktadır.

Uyuşmazlık Mahkemesi ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca fiili el atma halinde adli yargının görevli olduğu kabul edilmektedir. Fiili el atma olgusunun gerçekleşmiş olmasından söz edilebilmesi aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

• İdare tarafından kişiye ait gayrimenkulün işgal edilmiş olması,
• İşgalin süreklilik arz etmesi,
• İşgalin, taşınmazın fiilen kamu hizmetinde kullanılması amacıyla gerçekleştirilmiş olması,
• İşgalin Kamulaştırma Kanunu başta olmak üzere yasal mevzuatta düzenlenmiş olan kamulaştırma süreci esaslarına aykırı olması gerekmektedir.

İdarenin kamulaştırma sürecini yürütmeksizin bir taşınmaza fiilen el atması halinde kamulaştırmasız el atmanın önlenmesi davası, kamulaştırmasız et atma davası ve ecrimisil davaları açılabilmektedir.

Hukuki El Atma

Hukuki el atma; idarenin kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete konu taşınmaz hakkında imar planında farklılık yapılması suretiyle taşınmaz malikinin kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin hukuki olarak engellenmesidir.

Hukuki el atmadan bahsedebilmek için; hukuki el atmaya konu taşınmaz üzerinde yapılan değişikliklerle ilgili olarak, imar planının kesinleştiği tarihten itibaren başlamak üzere 5 yıllık sürenin geçmesi şartı aranır. 5 yıllık süre içerisinde kamu idaresi tarafından, Kamulaştırma Kanunu ve İmar Kanunu kapsamında kamulaştırma işlemi yapılmayarak kamulaştırma bedeli ödenmemiş olması gerekmektedir.

Hukuki el atma halinde idari yargı nezdinde hak arayışına girişilmeli ve idare mahkemesi nezdinde tam yargı davası açılabilmektedir.

Hukuki el atma, idarenin fiilen taşınmaza el atmamasına rağmen taşınmazın imar planında SİT alanı, park ve rekreasyon alanı, okul alanı olarak düzenleme gerçekleştirilmesiyle mülkiyet hakkı sahibi kimselerin bu haklarını kullanabilmelerine idarece engel olunması halleridir. Bu gibi örneklerde idare fiilen el atmamış olsa da malikin mülkiyet hakkını tam olarak kullanabilmesinin önüne geçmektedir.

Anayasa Mahkemesi tarafından 28.03.2018 tarihli olarak verilen 2016/19 E. ve 2017/41 K. sayılı karar öncesinde, İmar Kanunu’nun 10. maddesinde yer alan, idarenin 3 ay içerisinde söz konusu imar düzenlemelerinin gereğini yerine getirmek için 5 yıllık imar programlarını hazırlaması gerektiğine dair hüküm ile paralellik taşıyan 6745 sayılı kanunun hukuki el atmalarda dava açılabilmesi için 5 yıllık süre öngören hükmü iptal edilmiştir. Ancak İmar Kanunun 10. maddesi halen daha iptal edilmiş değildir. Bu kapsamda hukuki el atma nedeniyle idare mahkemesi nezdinde açılacak olan davalarda en azından bu 3 aylık sürenin geçmesinin beklenilmesi, olası hak kayıplarının önüne geçilebilmesi adına uygun düşecektir.

Kamulaştırmasız El Atmanın Önlenmesi Davası

El atmanın önlenmesi davası, Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir:

“Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”

Mülkiyet hakkı sahibi olan kişinin bu hakkını kullanmasının engellenmesi halinde müdahalenin men’i davası olarak da bilinen el atmanın önlenmesi davası açılabilecektir.

El atmanın önlenmesi davasında korunan menfaat, malikin sahip olduğu mülkiyet hakkıdır. Malikin mülkiyet hakkını kullanmasını engelleyen hallerde el atmanın önlenmesi davası açılabilecektir. Malik yanında intifa, geçip vb. gibi sınırlı ayni hakkı ihlal edilmekte olan sınırlı ayni hak sahibi tarafından da bu dava açılabilecektir.

Taşınır veya taşınmaz bir mal üzerinde süreklilik arz eden haksız bir müdahale dolayısıyla mülkiyet hakkı ihlal edilen kişi el atmanın önlenmesi davası ile haksız müdahalenin önlenmesini talep edebilecektir. El atmanın önlenmesi davasının açılabilmesi adına aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

• Mülkiyet hakkı veya sınırlı ayni hak sahibi olunmalıdır.
• Mülkiyet hakkı veya sınırlı ayni hakkın kullanılmasını engelleyen haksız bir müdahalenin olunmalıdır.
• Müdahalenin devam ediyor olunmalıdır.

El atmanın önlenmesi zilyetliği değil mülkiyeti korumaktadır. Haksız müdahaleden bahsederken müdahalede bulunanın kusurlu olup olmamasının bir önemi olmadığını da belirtilmelidir.

El atmanın önlenmesi davasında devam etmekte olan haksız müdahalenin durdurulması, haksız müdahale sonucu inşa edilen yapının yıkılması ve haksız müdahale nedeniyle oluşan zararın tazmini talep edilebilmektedir. Bunun yanında el atmanın önlenmesi davası ile kal talebinde de bulunulabilir. Kal talebi ile mülkiyet sahibi olan malik, mülkiyet hakkına konu taşınmaz üzerinde haksız olarak dikilmiş olan yapının yıkımını talep etmektedir.

Bu davanın açılabilmesi için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Haksız müdahale devam ettiği sürece el atmanın önlenmesi talepli dava açılabilecektir. El atmanın önlenmesi davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir.

Kamulaştırmasız El Atılan Taşınmaz Bedelinin Tahsili Davası

Kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili davalarında, dava konusu edilen taşınmaza kamulaştırmasız el atan idarenin, usulüne uygun kamulaştırma sürecini yürütmeksizin fiilen el atmış olduğu taşınmazın bedelini mülkiyet hakkı sahibine ödemesi talep edilir.

Bu davalarda Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan düzenlemelere uygun olarak kamulaştırma sürecini yürütmemiş olan idarenin, Kamulaştırma Kanun’unda yer alan bedel tespit ve ödeme hükümlerine uygun olarak kamulaştırma bedelini ödemesi söz konusu olacaktır.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Ecrimisil Talepleri

Ecrimisil, haksız işgal tazminatı anlamına gelmektedir. Mülkiyet hakkı sahibi olan kişi tarafından, taşınmazı haksız ve kötü niyetli olarak kullanan yani işgal eden kişilerden tazminat talep edilmektedir. Kamulaştırma Kanunu’nda özel olarak düzenlenmemiş olan ecrimisil davası, emsal teşkil eden nitelikte Yargıtay kararları ile çizilmiştir.

08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; fuzuli işgalin, tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği belirtilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.02.2004 tarihli 2004/1-120-96 sayılı kararı uyarınca ecrimisilin kapsamını haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan zarar (olumlu zarar) ve malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) belirlemektedir.

Ecrimisil davası ise doğrudan mülkiyet hakkıyla ilişkili olmadığı için 5 yıllık zamanaşımı süresine tabiidir. Dolayısıyla yalnızca geriye dönük olarak 5 yıllık süre için ecrimisil talebinde bulunulabilecektir.

Kamulaştırmasız El Atma Fiilleri Açısından Uzlaşma Şartı

Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespiti” başlıklı geçici 6. maddesine göre, 09.10.1956 ve 04.11.1983 tarihleri arasında gerçekleştirilen fiili kamulaştırmasız el atmalarda uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.