Taux d’Augmentation du Loyer Applicable en Cas de Renouvellement des Contrats de Bail

L’article 344 du Code des obligations relatif au taux de révision du loyer lors du renouvellement des contrats de bail dispose : « Les accords des parties relatifs au loyer applicable pour les périodes de bail renouvelées sont valables à condition de ne pas dépasser le taux d’augmentation de l’indice des prix à la consommation de l’année de bail précédente. Cette règle s’applique également aux contrats de bail d’une durée supérieure à un an. En l’absence d’accord des parties à ce sujet, le loyer est déterminé par le juge en équité, en tenant compte de l’état du bien loué, à condition de ne pas dépasser le taux d’augmentation de l’indice des prix à la consommation de l’année de bail précédente. »

Comme il ressort de cette disposition, les parties peuvent convenir du taux d’augmentation du loyer dans le contrat, à condition de ne pas dépasser le taux d’augmentation de l’indice des prix à la consommation de l’année de bail. Cette disposition s’applique tant aux baux d’habitation qu’aux baux de locaux commerciaux couverts.

Contrats de Bail et Points d’Attention

Le contrat de bail est défini à l’article 299 du Code des obligations turc comme « le contrat par lequel le bailleur s’engage à laisser au preneur l’usage d’une chose ou l’usage et la jouissance de celle-ci, et le preneur s’engage en contrepartie à payer le loyer convenu ».

Conditions de Validité du Contrat de Bail

Le Code des obligations turc ne prévoit aucune condition de forme pour la validité du contrat de bail. Par conséquent, en règle générale, que l’objet soit un bien meuble ou immeuble, les parties peuvent conclure le contrat oralement, par écrit ou en la forme officielle, par exemple par l’intermédiaire d’un notaire.

Résiliation des Baux d’Habitation et de Locaux Commerciaux Couverts

La résiliation des baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts se divise en deux catégories : la résiliation par notification et la résiliation par voie judiciaire.

Par Notification

L’article 347 du Code des obligations turc dispose : « Dans les baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts, le contrat à durée déterminée est réputé renouvelé pour un an aux mêmes conditions si le preneur ne notifie pas sa résiliation au moins quinze jours avant l’expiration de la durée. Le bailleur ne peut mettre fin au contrat en se fondant sur l’expiration de la durée du contrat. Toutefois, à l’issue d’une période de prolongation de dix ans, le bailleur peut mettre fin au contrat sans avoir à invoquer de motif, à condition de notifier sa résiliation au moins trois mois avant l’expiration de chaque année de prolongation suivante. »

Par Voie Judiciaire

Pour les motifs imputables au bailleur : les besoins personnels, la reconstruction et la rénovation (article 350 du Code des obligations turc) ; les besoins du nouveau propriétaire (article 351). Pour les motifs imputables au preneur : le non-respect de l’engagement écrit de libérer les lieux, deux mises en demeure justifiées pour non-paiement du loyer, ou l’existence d’un logement convenable au nom du preneur ou de son conjoint (article 352).

Illustration par un Exemple

Supposons qu’un contrat de bail d’habitation ait été signé entre deux personnes en 2021 et doive être renouvelé. Supposons que le taux d’augmentation du loyer ait été convenu dans le contrat comme « ÜFE+TÜFE/2 ». En examinant le taux d’ÜFE de 2022, ce taux est de 128,47 % selon les moyennes sur douze mois. En examinant le taux de TÜFE de 2022, ce taux est de 72,31 % selon les moyennes sur douze mois. Selon la clause contractuelle, le taux d’augmentation du loyer devrait être : 128,47+72,31=200,78 ; 200,78/2=100,39. Toutefois, conformément à l’article 344 du Code des obligations turc, ce taux ne peut excéder 72,31 %, et le taux d’augmentation du loyer de 100,39 % sera considéré comme nul, le taux de 72,31 % étant applicable.